✅ 근저당이 뭐지?
✅ 남은 대출 있는 집, 사도 괜찮을까?
✅ 계약서 특약은 어떻게 써야 하지?
등기부 보는 법부터 안전한 계약 방법까지 한 번에 정리했습니다!
목차
- 근저당이란? 개념과 기본 이해
- 등기부등본 보는 법과 확인 포인트
- 매도인의 근저당이 남아 있을 때 계약 유의점
- 계약서 특약사항에 꼭 들어가야 할 문구
- 대출금 상환 전 매매 시 조심해야 할 점
- 실제 거래 사례로 본 안전 계약 전략
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 결론 – 안전한 아파트 거래를 위한 실전 팁
1. 근저당이란? 개념과 기본 이해
근저당권이란, 채권자가 채무자의 재산(주로 부동산)을 담보로 잡는 권리입니다.
쉽게 말하면, 대출을 받기 위해 집에 저당을 잡힌 상태죠.
- 보통 은행에서 주택담보대출을 받을 때 설정됩니다.
- 근저당 설정이 되어 있다는 건, 매도인이 해당 집을 담보로 대출을 받고 있다는 것입니다.
📌 주요 용어
- 채권최고액: 실제 대출금보다 보통 120~130% 정도로 설정
- 설정일자: 대출 시작일
- 채무자: 대출받은 사람 (매도인)
- 채권자: 은행 등 금융기관
2. 등기부등본 보는 법과 확인 포인트
✅ 열람 방법
- 정부24 또는 대법원 인터넷등기소 접속
- 부동산 등기 열람 → 주소 입력
- 표제부, 갑구(소유권), 을구(근저당 등 권리관계) 확인
✅ 확인 포인트
항목 체크 내용
| 을구 | 근저당권이 있는지 확인 |
| 채권최고액 | 너무 과한 설정은 주의 |
| 채권자 | 제3자/사채업자 등은 리스크 높음 |
| 말소 여부 | 말소 예정 or 조건부 말소 여부 확인 필요 |
📌 "말소예정"이라고 되어 있어도, 실제 말소되기 전까진 효력이 유효합니다.
3. 매도인의 근저당이 남아 있을 때 계약 유의점
👎 이런 집을 그냥 계약하면?
- 매도인이 대출금을 상환하지 않으면 소유권 이전 등기 불가능
- 최악의 경우 매수인이 잔금 치렀는데 등기 못 넘기는 사태 발생
✅ 반드시 계약서에 ‘근저당 말소 조건’ 명시해야 합니다.
4. 계약서 특약사항에 꼭 들어가야 할 문구
📜 안전한 특약 예시 문구:
본 부동산에 설정된 근저당권 등은 매도인이 잔금 수령과 동시에 말소하며,
잔금 지급 이전에 등기권리증 및 말소서류를 준비하여 매수인에게 제공한다.
만약 말소되지 않을 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 계약금 전액 환급받는다.
👉 핵심 포인트:
- 말소 책임은 매도인에게 있음
- 잔금 전 말소 준비 완료 명시
- 이행 불가 시 매수인 보호 조항 포함
5. 대출금 상환 전 매매 시 조심해야 할 점
매도인의 대출을 잔금으로 상환하고 근저당을 말소하는 방식이 일반적입니다.
🔒 주의사항
- 은행에서 즉시 말소 동의서/말소 서류를 확보
- 실거래 시 은행 동행하여 말소와 잔금 지급 동시에 진행
- 매도인이 대출금을 상환하지 않는다면 거래는 위험
💡 일부 경우, 매수인이 매도인의 대출을 인수하는 방식도 가능 (조건 충족 시)
6. 실제 거래 사례로 본 안전 계약 전략
📌 사례 ① – 특약 없이 계약 → 잔금 후에도 등기 불가
- 매수인이 근저당 말소 확인 없이 잔금 지급
- 매도인 채무 미상환으로 말소 지연
- 법적 분쟁 발생
📌 사례 ② – 특약 명시 + 말소서류 사전 확보 → 안전 계약 성공
- 계약서 특약에 ‘근저당 말소 조건’ 기재
- 잔금일에 은행 동행하여 대출 상환 후 즉시 말소
- 매수인, 안전하게 소유권 이전 완료
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 근저당이 있어도 집 사는 데 문제 없나요?
A. 아닙니다. 근저당 말소가 확실히 이루어지면 문제 없습니다. 다만, 말소 책임과 절차를 계약서에 명시해야 안전합니다.
Q. 근저당이 말소되지 않으면 소유권 이전은 불가능한가요?
A. 네. 등기이전은 근저당이 말소되어야만 가능합니다.
Q. 등기부등본에 말소예정이라고 써있으면 괜찮은 건가요?
A. 아닙니다. ‘말소예정’은 아직 말소되지 않았다는 뜻입니다. 실제 말소 확인 후 계약 진행해야 합니다.
Q. 매수인이 매도인의 대출을 인수할 수 있나요?
A. 조건에 따라 가능합니다. 이 경우 금융기관과 3자 협의가 필요하며, 매수인의 신용·조건 심사 통과가 필수입니다.
8. 결론 – 안전한 아파트 거래를 위한 실전 팁
아파트 매매 시 근저당 설정이 있다고 해서 거래가 불가능한 것은 아닙니다.
다만, 확실한 특약 설정과 말소 조건 명시, 은행과의 협조가 필수입니다.
✅ 등기부등본 꼼꼼히 확인
✅ 특약사항 명확하게 기재
✅ 잔금과 근저당 말소를 동시에
✅ 말소 완료 후 등기이전 처리
💬 혹시라도 매도인이 불성실하거나, 말소 조건에 의심이 간다면 계약을 다시 고려하세요.
안전한 부동산 거래는 꼼꼼함이 생명입니다.