“잘 살고 있던 월세 집이 갑자기 경매에 넘어갔다고요?”
이런 일이 현실에서 발생할 수 있습니다.
이 글에서는 세입자가 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 정보를 전부 정리했습니다.
경매 통보를 받았을 때 무엇부터 해야 하는지, 내 보증금을 어떻게든 돌려받을 수 있는지, 단계별로 설명드릴게요.
1. 경매 개시 통보 받았을 때 제일 먼저 해야 할 행동
경매개시 결정문이 우편으로 날아왔다면, 다음 순서로 행동하세요.
- 등기부등본 열람
집주인이 빚을 얼마나 졌는지, 다른 채권자(은행, 담보권자 등)는 누구인지 확인합니다. - 전입신고와 확정일자 확인
내 권리를 입증할 수 있는 자료(주민등록 등본, 임대차계약서, 확정일자 받은 날짜)를 정리해둡니다. - 배당요구 종기일 체크
보통 경매 개시일부터 2~3개월 안에 마감됩니다. 이 기한 안에 배당요구를 하지 않으면 보증금을 못 돌려받을 수도 있습니다.
✅ 주의: 이 시점부터는 ‘집주인’이 아닌 ‘법원’과 소통해야 합니다. 감정가, 경매일, 낙찰자 확인은 법원 경매정보에서 직접 체크하세요.
2. 전입신고·확정일자 여부로 결정되는 보증금 반환 순위
세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는지는 두 가지 요건에 따라 달라집니다:
- ① 전입신고 + 실거주 (대항력 확보)
세입자가 해당 주소에 전입신고를 하고 실거주 중이라면, 낙찰자에게도 계약을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. - ② 확정일자 (우선변제권 확보)
계약서에 확정일자를 받아뒀다면, 경매 시 일정 보증금까지 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.
조건 보호되는 권리
| 전입신고만 있음 | 대항력만 있음 |
| 확정일자만 있음 | 효력 없음 |
| 둘 다 있음 | 대항력 + 우선변제권 |
📌 우선변제권은 ‘소액임차인’ 범위 안에서만 보호됩니다. 지역별 보증금 상한선이 있으니 꼭 확인하세요.
3. 보증금 일부라도 지키는 배당요구 종기 신청법
경매 절차 중 세입자가 보증금을 배당받으려면 반드시 ‘배당요구’를 해야 합니다.
✔ 배당요구 절차
- 해당 집의 관할 법원에 배당요구 신청서 제출
- 신청서에는 임대차계약서, 확정일자, 전입일 등을 명시
- 법원 경매계에서 배당요구 종기일을 확인 후 기한 내 접수
✔ 배당요구 종기란?
- 경매개시결정일 기준 약 2개월 후 마감
- 이 날짜 이후에 신청하면 순위에서 밀려나거나 변제 못 받을 수 있음
✅ 신청은 우편·방문 모두 가능하며, 법원 홈페이지에 양식이 제공됩니다.
‘소액임차인’일 경우에는 일정 금액까지 최우선변제 대상이 됩니다.
4. 우선변제권과 대항력 있는 세입자의 실제 권리
많은 분들이 착각하는데, ‘우선변제권’이 있다고 무조건 전액을 돌려받는 건 아닙니다.
- 소액임차인 기준 초과 시 일부만 보호
예: 서울 기준 보증금 1.5억 → 소액보증금 5천만 원까지만 우선변제
나머지는 다른 채권자와 함께 순위 경쟁 - 배당순위는 등기 날짜 기준으로 결정
집주인이 설정한 근저당권이 먼저면, 세입자는 그 아래 순위가 됩니다. - 대항력 있는 경우: 낙찰자에게 임차권 주장 가능
낙찰자가 전세금 또는 계약을 인수해야 합니다. 단, 보증금을 반환받는 시점은 낙찰 이후 일정 지연될 수 있습니다.
5. 경매 진행 중 계약 만료 시 이사 타이밍 잡는 요령
계약기간이 끝났는데 집은 아직 경매 중이라면?
- 이사 먼저 나가지 마세요!
전입상태를 유지해야 대항력과 배당 권리 유지가 가능합니다. - 임대차 계약 갱신 여부는 무의미
법적 권리는 전입일 + 확정일자 기준으로 정해지므로, 갱신 유무보다 실거주 상태 유지가 중요합니다. - 낙찰자 점유 요구가 있으면?
낙찰자가 인도를 요구하면, 임차권등기명령을 신청 후 퇴거하는 게 안전합니다.
6. 임차권등기명령으로 보증금 회수 시간 줄이는 방법
이 제도는 경매 절차에서 세입자의 권리를 지키는 ‘보증 장치’입니다.
🔑 임차권등기명령이란?
- 이사하더라도 대항력 유지가 가능하도록 만드는 법적 장치
- 등기부에 ‘이 임차인은 보증금을 받을 권리가 있음’을 표시
- 임대인이 돌려주지 않더라도 법원이 보증금 반환을 우선 고려
💡 신청 방법
- 관할 법원에 ‘임차권등기명령’ 신청
- 계약서, 전입일, 확정일자, 거주 증빙자료 첨부
- 등기 완료 후, 주소지에서 자유롭게 퇴거 가능
✅ 퇴거를 서두를 경우 반드시 이 등기를 하고 나와야 보증금 권리 유지가 가능합니다.
7. 경매 관련 세입자 필수 질문 총정리 (FAQ)
Q1. 계약서에 확정일자를 안 받았는데 보증금 못 받나요?
A. 전입신고만 되어 있어도 낙찰자에게 대항할 수 있지만, 보증금 배당은 거의 불가능합니다.
Q2. 전입신고는 했는데, 실제로는 다른 데서 살고 있었어요.
A. 실거주 요건이 미충족되면 대항력도 인정받기 어렵습니다. 주의!
Q3. 배당요구는 했는데, 실제 배당은 언제 되나요?
A. 낙찰 후 3~6개월 내 배당기일이 지정되며, 통장으로 지급됩니다.
Q4. 낙찰자와 합의하면 살 수 있나요?
A. 가능합니다. 단, 새 계약서 작성 필요하며, 기존 보증금 문제는 별도로 해결해야 합니다.
✅ 결론: 집이 경매로 넘어가도 ‘준비된 세입자’는 보증금을 지킬 수 있습니다!
경매는 당황스럽지만, 제대로 대응하면 보증금 일부 또는 전액을 회수할 수 있습니다.
중요한 건 타이밍과 서류 준비, 그리고 법적 권리 확보입니다.
요약 체크포인트
- 경매 통보 받으면 → 등기부 + 전입·확정일자 확인
- 배당요구 종기일 내 신청 → 우선변제권 확보
- 대항력 유지하려면 실거주 상태 유지
- 이사할 경우엔 임차권등기명령 필수
- 낙찰자 협의 전 새 계약/보증금 정산 필요